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住宅ローンの借入可能額は年収で変わる?金額の目安と注意点

住宅ローンの借入可能額は年収で変わります。また、年収以外の金利や返済期間などによっても変化します。今回は、住宅ローンの借入可能額の計算方法や注意点を解説するとともに、年収300・400万円での借入可能額のシミュレーションも紹介します。

この記事の目次

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マイホームを購入する金額は?

まず、マイホームを購入する金額についてみていきましょう。

頭金と借入可能額の合計

購入可能なマイホームの金額は、用意できる『頭金』と住宅ローンの『借入可能額』の合計で決まります。

頭金は購入時に現金で支払う金額をいい、預貯金や両親からの資金援助など住宅ローン以外で用意する資金です。借入可能額は、住宅ローンで借りられる上限額を指します。

頭金は購入価格の1~2割程度が理想とされています。頭金ゼロでも利用可能な住宅ローンもありますが、頭金を用意すると借入額を減らせ、毎月の返済額や利息を抑えることが可能です。

全ての貯金を頭金に回すのは危険

頭金を多く用意しようと、貯金を全て回すのは危険です。病気や事故などに備えた生活予備費や、自動車購入・進学などの近い将来に必要な資金は手元に残します。

一般的に生活予備費は、会社員で生活費3~6カ月分、自営業者では6~9カ月分が目安と言われます。

また、住宅の購入には手数料などの諸費用も必要です。家計への影響を考慮して、頭金を用意しましょう。

借り入れする額は返済可能な額を基準に

住宅ローンの借入額は、返済可能な金額を基準に決めましょう。

住宅購入後は、固定資産税や定期的なメンテナンス、マンションでは管理費や修繕積立金などのコストがかかります。よって、現在の家賃や住宅購入のために貯蓄に回しているお金を、すべて返済に回せるわけではありません。

また、ボーナスを返済に活用する場合は注意が必要です。ボーナスは景気の影響を受けやすく、将来、減額や支給されない事があるかもしれません。

長い場合、30年以上の返済になる住宅ローンでは、ボーナスを返済の原資にすることはリスクが大きいといえます。

返済可能な額を考慮する

ここでは、返済額を考える際の注意点を解説します。

返済額を変動させる要素

住宅ローンは同じ借入額でも、金利・返済期間・返済方法などにより利息に差が生じ、返済額が変ります。返済額を変動させる要素を詳しくみていきましょう。

金利の変化

住宅ローンの金利が高いほど、返済額は大きくなります。

以下の条件で住宅ローンを組み、融資金利を1.0%から0.5%ずつ上昇させると、返済額は下表のように変わります。

  • 借入額:3000万円
  • 返済期間:35年(元利均等返済)
  • ボーナス払いなし
融資金利(年) 毎月返済額 総返済額
1.0% 8万5000円 3557万円
1.5% 9万2000円 3858万円
2.0% 10万円 4174万円
2.5% 10万8000円 4505万円

変動金利型の住宅ローンを利用すると、返済中に金利が変動します。金利が上昇し始めた場合は、固定金利型に借り換えるなど、金利が上昇した際の対応を決めて利用しましょう。

借入希望金額から返済額を計算:【フラット35】

返済期間

返済期間を長くすると利息が増え、総返済額が増加します。期間を短くする事で利息を減らせますが、毎月返済額が増えてしまいます。

3000万円を借りる場合を以下の条件で、返済期間を変えて返済額の変化を見てみましょう。

  • 融資金利:1.5%
  • 返済方法:元利均等返済
  • ボーナス払いなし
返済期間 毎月返済額 総返済額
35年 9万2000円 3858万円
30年 10万4000円 3728万円
25年 12万円 3600万円

住宅ローンの返済は定年前に終えるのが理想です。現在の年齢と毎月の返済の負担を考慮して、返済期間を検討しましょう。

借入希望金額から返済額を計算:【フラット35】

返済方法

住宅ローンの返済方法には『元利均等返済』と『元金均等返済』があり、以下のように異なります。

元利均等返済 元金均等返済
・毎月返済額(元金+利息)が一定
・返済計画が立てやすい反面、利息の支払が増える
・毎月返済額(元金+利息)のうち元金が一定
・返済初期の負担は大きいが、利息の支払を抑えられる

次の条件で住宅ローンを組んだ場合の、返済方法ごとの返済額は下表の通りです。

  • 借入額:3000万円
  • 返済期間:35年
  • 融資金利:年1.5%
  • ボーナス払いなし
返済方法 返済回 毎月返済額(内訳:元金+利息)
元利均等返済
総返済額:3857万9100円
初回 9万1855円(5万4355+3万7500)
34年6カ月目 9万1855円(9万1056+799)
元金均等返済
総返済額:3789万3237円
初回 10万8927円(7万1428+3万7499)
34年6カ月目 7万2052円(7万1428+624)

住宅ローンは借金であることを忘れずに

住宅ローンは借金であり、借入額以上の金額を返済することになります。

年収の何倍借りられる?

下表は、住宅金融支援機構の『平成27年度フラット35利用者調査』の結果(※1)から、取得住宅別に平均年収・借入額などをまとめたものです。

取得住宅 平均年収 購入価額 借入金(※2)
土地付
注文住宅
598万5000円 建設費/2734万3000円
土地/1304万9000円
3448万4000円
建売住宅 548万5000円 3336万8000円 2847万1000円
マンション 775万7000円 4348万4000円 3476万2000円
中古戸建 512万4000円 2392万9000円 2058万7000円

調査結果から借入額はおよそ、土地付注文住宅が年収の5.7倍、建売住宅が5.2倍、マンション、中古戸建では年収の4.5倍と4倍になります。

(※1:平成27年度に金融機関から住宅金融支援機構に提出されたフラット35借入申込書から集計された結果です )

フラット35利用者調査:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

借りられる額と借りても良い額は違う

借入可能額は申込者の年収や属性、信用情報などの審査から決められる、借り入れできる最高額です。

借りても良い額は返済が可能な金額であり、年収が同じでも各世帯の家族構成や生活スタイルなどから異なります。

家計の収支状況を把握し、いくらなら無理のない返済が可能であるかを検討して借入額を決める事が大切です。

住宅ローンの借入可能額を計算する

住宅ローンの借入可能額を計算してみましょう。

借入可能額を算出するために必要な数字

借入可能額を算出するには、以下の数値が必要です。

必要な数値 内容
返済負担率 年収に占める年間返済額の割合
年間返済額 自動車ローンなど、借入すべての年間返済額の合計。返済負担率を求める際に必要
審査金利 金融機関が審査において適用する金利。フラット35など固定金利型の商品では融資金利=審査金利であるが、その他では金利上昇に備え貸付金利とは異なる、3~4%の高い金利が適用される

返済負担率とは

返済負担率は、借入可能額を決める際に金融機関が基準とする数値で、以下により算出します。

  • 返済負担率(%)=年間返済額÷年収×100

一般的に金融機関は、返済負担率の基準を30~35%に設定しており、融資を受けるには基準以下であることが条件とされます。

例えば、返済負担率35%が基準であれば、年収500万円では年間返済額175万円(500万円×0.35)以下が融資条件ということです。

借入可能額の計算式

借入可能額は以下の流れで計算します。

  1. 年間返済額の上限額を計算:年収×返済負担率-その他の借入の年間返済額
  2. 毎月返済額の上限額を計算:年間返済額の上限額÷12カ月
  3. 借入可能額を計算:毎月返済額の上限額÷100万円あたりの毎月返済額×100万円

1例として、以下の条件で借入可能額を計算しましょう。

  • 年収:500万円
  • 自動車ローンの毎月返済額:5万円
  • 審査金利:4.0%
    返済期間:35年(元利均等返済)
  • 返済負担率:35%

500万円×0.35-5万円×12カ月=115万円
115万円÷12カ月=9万5833円
9万5833円÷4427円×100万円=2164万7391円(借入可能額)

100万円あたりの毎月返済額は返済早見表で調べます。例の場合は、適用金利4.0%と借入期間35年が重なる部分の数値、4427円が該当します。

元利均等返済早見表

出典:住宅ローン - 早見表(毎月返済分)|住信SBIネット銀行

シミュレーションサイトを活用しよう

シミュレーションサイトを利用すると、年収や毎月返済額などを入力するだけで借入可能額の試算ができるため、非常に便利です。

住宅ローンを扱う金融機関などが、無料で利用できるシミュレーションサイトを提供しています。借入額や返済額などを検討する際には活用しましょう。

借入可能額の年収別シミュレーション

ここでは、年収300万円、400万円の時の借入可能額をシミュレーションしていきます。

年収300万円の人

以下の条件で年収300万円の人の借入可能額を、シミュレーションしてみましょう。

  • 融資金利:1.5%
  • 返済期間:35年
  • 返済方法:元利均等返済

年収からシミュレーションすると、結果は下表になります。年間返済額は90万円(3150万円÷35年間)、返済負担率は30%です。

借入可能額 総返済額 利息
2469万円 3150万円 681万円

返済負担率は、20~25%以下が理想と言われます。年収300万円であれば、年間返済額は60~75万円(毎月返済額5~6万円)です。

返済負担率20%の場合の借入可能額を、借入条件は上記と同じとし、毎月返済額5万円から試算してみましょう。結果は下表になり、上記30%の場合と823万円の差が出ます。

借入可能額 総返済額 利息
1646万円 2100万円 454万円

年収から借入可能額をシミュレーション|住宅ローン|楽天銀行
月々の返済額からお借入可能額をシミュレーション|住宅ローン|楽天銀行

年収400万円の人

年収400万円の人の借入可能額を、以下の条件でシミュレーションしてみましょう。

  • 融資金利:1.5%
  • 返済期間:35年
  • 返済方法:元利均等返済

結果は下表になり、この場合の返済負担率は35%です。

借入可能額 総返済額 利息支払額
3840万円 4899万円 1059万円

返済率担率を20%に下げて、同条件で毎月返済額から借入可能額をシミュレーションすると結果は以下になり、1635万円減ります。

借入可能額 総返済額 利息支払額
2205万円 2814万円 609万円

年収から借入可能額をシミュレーション|住宅ローン|楽天銀行
月々の返済額からお借入可能額をシミュレーション|住宅ローン|楽天銀行

まとめ

借入可能額は住宅ローンで借りられる上限額であり、必ずしも返済可能な金額であるとは限りません。いくら借りられるかだけでなく、返せる額を考慮して住宅ローンを利用しましょう。

住宅ローンの借入可能額はどう決まる?試算方法や借入のポイント

カードローン、キャッシングをしてしまって多重債務に苦しんでいる方や、
おまとめローンを利用して、全額返済の計算をしたい方、子供のために家を買うので住宅ローンを 組みたいという方は、まず、ライフプランを作成しましょう。
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