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住宅ローン審査で年収はやはり重要?限度額や審査についてのまとめ

住宅ローンの審査では、年収に占める年間返済額の割合を基準に借入限度額が決まります。今回は、年収を中心に住宅ローン審査時のポイントを解説します。また、住宅ローンの種類や、年収が低くても借入可能な住宅ローンについても知っておきましょう。

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この記事の目次

住宅ローンの基礎知識

まず、住宅ローンの種類や金利などの基礎知識を解説します。

住宅であれば基本的に利用可能

住宅ローンは、住宅を取得する際に利用できるローンです。原則として、本人やその家族が住む目的で取得する住宅が対象であり、賃貸やセカンドハウスなどに利用する場合は使えません。

住むための住宅であれば、新築や中古住宅、中古マンションや宅地の購入など、さまざまなケースに利用できます。

ローンの種類について

住宅ローンは、民間融資と公的融資に分けられます。

種類 詳細
公的融資 財形住宅融資 ・勤務先で1年以上財形貯蓄をしており、残高が50万円以上ある人が対象
・財形残高の10倍まで借入可能
・民間融資との併用可能
自治体融資 ・都道府県や市町村などが独自に行う融資
民間融資 民間金融機関のローン ・銀行・信用金庫・生命保険会社・住宅ローン専門会社などが取り扱うローン
・多種多様な商品から選べる
提携ローン ・民間金融機関が不動産会社などと提携し、物件の購入者などを対象とするローン
・手続きがスムーズに行え、金利などの優遇が受けられる場合がある
フラット35 ・民間金融機関と住宅金融支援機構が提携し提供するローン

正しい住宅ローンの選び方 | 公益社団法人 全日本不動産協会

金利の種類について

住宅ローンの金利には、以下の3タイプがあります。

種類 詳細
全期間固定金利型 ・契約時に返済終了までの金利が決められ固定される
・将来の金利変動による影響がなく、返済計画が立てやすい
・借入時の金利は高めであることが多い
変動金利型 ・半年ごとに金利を見直し、その動きを基準に返済額が5年毎に見直される
・通常、見直し後の返済額は、従来の返済額の1.25倍が上限とされる
・借入当初の金利が低い
固定金利期間選択型 ・5年や10年など一定期間、金利が固定される
・固定期間終了後は、変動金利型や再び固定金利選択型を選び、金利が見直される
・返済額の見直しに上限額の設定がなく、大幅な金利上昇により返済額が大幅に増加することがある

住宅ローンの種類と概要 | 公益社団法人 全日本不動産協会

住宅ローンは借り換えも可能

住宅ローンの借り換えは、現在より好条件の金融機関で、返済中の住宅ローンの残高分を借りてローンの完済に充てます。その後は、新しい借入先へ毎月返済していく仕組みです。

借り換えの目的は、主に毎月の返済額や総返済額を抑える、もしくは金利上昇のリスクを避けることにあります。

現在より低金利の住宅ローンへ借り換えれば、利息を減らし総返済額を抑えることが可能です。

また、変動金利型や固定期間が短い住宅ローンの場合は、返済中に金利が上昇すると返済額が増えます。

金利が低いうちに、全期間固定型や固定期間が長い住宅ローンに借り換えておけば、将来の金利上昇による返済額の増加を避けられます。

住宅ローンの借り換えを行うメリットについて教えてください|住宅ローンピックアップFAQ|楽天銀行

住宅ローン利用時に知っておくべき用語とは

ここでは、住宅ローンを利用する際に、知っておきたい用語を解説します。

年収について

会社員などの給与所得者にとっての『年収』とは、会社が年間に支払う金額の全てを指します。税金や健康保険料、厚生年金保険料などが差し引かれる前の、年間の総支給額のことです。

税込年収や額面年収と呼ばれることもあり、源泉徴収票の『支払金額』の欄に記載されています。

自営業者の場合は、必要経費を差し引く前の売上の全てが年収です。

所得について

『所得』とは、年収から必要経費を差し引いた金額です。会社員などの場合は『給与所得』といい、収入額に応じて定められている基準に経費額(給与所得控除額)を、年収から差し引いた金額になります。

給与所得は、源泉徴収票の『給与所得控除後の金額』欄に記載されている金額です。

自営業者の場合は、売上から家賃などの事務所関連費や消耗品費などの必要経費を差し引いた金額が所得にあたり、『事業所得』といいます。

手取りとは?

手取りとは、基本給や残業代などの会社から支給される総額から、所得税などの税金や、健康保険料などの社会保険料が控除された金額です。会社から実際に受け取る金額を指します。

審査のポイント

ここでは、住宅ローンの審査のポイントについて説明します。

基本的な項目

住宅ローンの審査では、主に以下のようなことが確認されます。

  1. 借入および完済時の年齢
  2. 健康状態
  3. 年収(自営業者や個人事業主は所得)
  4. 勤続年数
  5. 個人信用情報
  6. 担保評価

年収の審査では、借入希望額が返済可能な年収であるかを確認されます。よって、年収や所得を証明する書類として、源泉徴収票や確定申告書などの提出が必要です。

定年後も返済が続く場合は、退職後も返済が可能であるか、団体信用生命保険(※1)に加入できる健康状態であるかなども確認されます。

また、金融機関は、債務者(住宅ローンを組んでいる人)が返済できなくなった場合に備えて、土地や建物を担保に抵当権を設定(※2)します。審査での担保物件の評価によっては、融資額が少なくなることもあります。

(※1:団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済中に被保険者(保険の対象者)に万が一の事があった場合に、生命保険会社が金融機関に保険金を支払い、代わりに返済する制度です)

(※2:抵当権の設定により、金融機関は返済が滞った場合に裁判所に申立てを行い、不動産を売却して優先的に資金の回収ができます)

重要なのは返済負担率

住宅ローンにおける年収の審査では、『返済負担率』が重視されます。返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合をいい、以下の計算式で算出します。

  • 返済負担率(%)=年間返済額(※)÷年収×100

金融機関は、返済負担率が一定の割合以下であることを、住宅ローンの融資条件としており、一般的に30~35%以下としている場合が多い傾向にあります。

1例として、以下の条件における年間返済額ごとの返済負担率を見てみましょう。

年収:500万円、その他の返済:なし、返済負担率の審査基準:35%以下

年間返済額 100万円 150万円 175万円 200万円
返済負担率 20% 30% 35% 40%

上記の場合は、年間返済額175万円以下であれば、返済負担率は基準以内になります。

(※年間返済額は、住宅ローンの年間の返済額に、自動車ローンやクレジットカードなど、その他の1年間の返済額を全て加算した金額です)

いくらまで借りられる? : 三井住友銀行

年収400万を基準にしているところも

『フラット35』では、年収400万円を基準に、返済負担率の基準を定めています。

年収 400万円未満 400万円以上
返済負担率 30%以下 35%以下

例えば、年収400万円の人が、『フラット35』で住宅ローンを組む場合、返済負担率は、35%以下でなければなりません。よって、年間返済額は、140万円(400万円×0.35)以下に抑える必要があります。

【フラット35】ご利用条件:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

審査落ちが濃厚な要因

ここでは、住宅ローンの審査結果に大きく影響する要因について見ていきます。

金融事故の履歴

金融事故とは、長期におよぶ延滞や自己破産など、何らかのトラブルでクレジットカードやローンなどの返済ができない状態のことです。

金融事故の履歴が信用情報機関(※)にあると、返済能力が低いと評価されることから、審査に通るのは厳しいといえるでしょう。

事故情報は、最長で5年間登録されます。金融機関は、住宅ローンの審査において、必ず信用情報機関の登録情報を照会します。

なお、事故情報の登録の有無を知りたい場合は、スマートフォンや郵送などにより、信用情報機関に開示申込が可能です。

(※信用情報機関とは、銀行や消費者金融、クレジット会社などが会員となっており、消費者の返済状況や契約内容などの信用取引に関する情報を登録・照会する機関です)

信用情報の開示について |日本信用情報機構(JICC)指定信用情報機関

消費者金融での借入や延滞の履歴

借入をしている場合は、借入額だけでなく、借入先や使途なども審査に影響します。消費者金融やカードローンなどの借入は、一般的に使途が決められておらず、自動車ローンなどの目的ローンと違い、借入金を自由に使えます。

使途はっきりしない借入は、審査時によい印象を与えません。さらに、借入額が大きい、あるいは借入件数が多い場合などは、審査に通ることは厳しいといえるでしょう。

なお、過去の消費者金融などからの借入については、すでに完済し解約済みであれば問題ありません。

年収500万円でも審査に落ちてしまうのは

年収が500万円などでも、審査に落ちてしまうのはなぜでしょうか。

借金に類する意外な項目

住宅ローンを借りる際には、借金に類するものは全て申告しなければなりません。申告漏れがあると、信頼性に欠ける人物と評価されます。

携帯電話本体の分割払いや、クレジットカードのリボ払い、奨学金の返済なども申告が必要です。奨学金の返済も3カ月以上の延滞があると、事故情報として信用情報機関に登録されます。

また、キャッシング機能が付いたクレジットカードやカードローンは、借入可能な上限額を借入とみなす金融機関があります。

仮に、キャッシングを利用したことがなくても、借入限度額が100万円のクレジットカードを保有している場合は、借入残高100万円とされます。必要のないクレジットカードは、申込前に解約しておきましょう。

安定性

年収に関する審査では、金額だけでなく安定性も重要なポイントです。会社員などの給与所得者は、主に勤続年数や雇用形態などから、収入の安定性がチェックされます。

契約社員や派遣社員、パートなどは、雇用が不安定であるため、正社員に比べて年収が不安定とされ、審査では不利になります。

また、勤続年数に関しては、2~3年以上を融資条件とする金融機関もあり、3年以上が理想だといえます。ただし、勤続年数が短い場合でも、キャリアアップの転職など、状況によっては審査に影響しないケースもあります。

自営業者の場合も将来の年収が確定できず、収入が不安定になりがちです。過去3年間の所得を審査対象とする金融機関もあり、会社員に比べ慎重に審査が行われます。

年収が低くても借りられるのか

年収が低い場合でも、住宅ローンを組めるのでしょうか。

年収200万やそれ以下でも可能な金融機関

住宅ローンの中には、融資条件として年収に制限を設けている商品もあります。しかし、利用条件を年収200万円以下としている、あるいは制限を設けていない金融機関もあり、年収が低い場合でも審査に通れば住宅ローンを利用できます。

イオン銀行やりそな銀行の住宅ローンは、安定かつ継続した収入があり、前年度の年収(個人事業主は前年度の所得)は、100万円以上が利用条件となっています。

また、住信SBIネット銀行が代理業者として扱う、三井住友信託銀行のネット専用住宅ローンは、安定かつ継続した収入があれば申込可能です。

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住宅ローン - 住宅ローンの特徴|住信SBIネット銀行

年収350万だと限度額はどのくらい

住宅ローンの審査で決められる借入限度額は、返済負担率が基準となります。借入限度額を決定する際には、実際の融資時より高めの3.0~4.0%程度の金利を適用する金融機関が一般的です。

これは、融資後の金利上昇により、返済額が増えた場合の負担を事前に確認し、金融機関が滞納や貸倒れなどのリスクを避けるためです。

金利年3.0~4.0%を適用した場合の借入限度額を、以下の条件で試算し下表にまとめました。

年収:350万円、返済期間:35年、返済方法:元利均等返済、他の借入・ボーナス時返済:なし

金利(年) 3.0% 4.0%
借入限度額 2273万円 1976万円

年収から借入可能額を計算:【フラット35】

収入合算とは

『収入合算』とは、配偶者や子ども、両親などのうち、いずれかの年収と申込者の年収を合算して、住宅ローンを申し込むことです。年収が増えると返済負担率が下がり、借入可能額を増やせます。

年収を合算できる対象者は、金融機関が定める範囲内の1人に限られます。また、合算可能額に制限を設けている金融機関もあるため、事前に確認しておきましょう。

年収の少ない人が選びやすいフラット35とは

『フラット35』には、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携し提供する全期間固定金利住宅ローンです。

銀行や信用金庫、住宅ローン専門会社などの金融機関から申込可能で、融資金利や手数料は、金融機関ごとに異なります。

転職して間もない人や、団体信用生命保険に加入できない人でも申込可能です。

項目 内容
申込要件 申込時年齢:満70歳未満
返済負担率:年収400万円未満は30%以下・年収400万円以上は35%以下
借入期間 15~35年以下
借入額 100~8000万円まで(建設費または購入費の100%以内)
保証料 なし

【フラット35】ご利用条件:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

フラット35の種類について

フラット35には、『買取型』と『保証型』の2つのタイプがあります。

買取型は、住宅金融支援機構(以下、機構)が、金融機関が販売した住宅ローンの権利を買い取ります。これを担保に機構が債券を発行し、投資家に販売して資金を調達する仕組みのローンです。

一方、保証型は、金融機関が販売する住宅ローンに、機構が保険を付けます。契約者が返済できない場合は、機構が金融機関に保険金を支払い返済する仕組みになっています。

【フラット35(保証型)】:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

返済期間延長について

フラット35では、勤務先の倒産などにより返済が困難になった場合に、返済期間を最長で15年間延長し、毎月の返済額を減額できます。ただし、返済期間の延長には、一定の基準を満たす必要があります。

なるべく利用を避けたい制度ですが、万が一、返済が苦しくなった場合は利用を検討するとよいでしょう。

月々の返済でお困りになったときは:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

まとめ

住宅ローンの審査では、年収は重視される項目の1つで、金額だけでなく安定性も確認されます。

また、年収に対して返済の負担が大きいと、融資額の減額、もしくは審査に通らないことがあります。年収と返済額のバランスを考えて借入額を決めましょう。

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