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住宅ローンは年収400万円でどのくらい借入可能?審査ポイントは?

住宅ローンは年収400万円で、いくらの借入が可能でしょうか。住宅ローンの審査では、年収だけでなく年間返済額の割合も大切なポイントです。今回は、年収400万円における借入可能額や、返済の負担などを解説します。

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この記事の目次

年収400万円での住宅ローン

年収400万円未満でも住宅ローンが組める金融機関、および審査のポイントを見ていきます。

年収400万円未満でも借入可能な金融機関

住宅ローンは利用条件として、前年度の年収に一定の基準を設けている場合があります。

金融機関によっては、年収100万円以上などクリアしやすい条件である場合や、年収制限がない住宅ローンもあるため、年収400万円未満でも借入可能です。

年収400万円未満でも借入ができる金融機関の一部を、下表にまとめました。

金融機関 年収に関する利用条件
りそな住宅ローン 前年の税込年収が100万円以上
イオン銀行 給与所得者・会社経営者:前年度年収100万円以上
個人事業主:前年度所得が100万円以上
住信SBIネット銀行  安定かつ継続した収入がある

りそな住宅ローン│住宅ローン│りそな銀行
住宅ローン 低金利で安心 |イオン銀行
ネット専用住宅ローン - お借入条件・返済方法|住信SBIネット銀行

返済負担率がポイント

『返済負担率』とは、年収に対する年間返済額の割合をいい、以下により算出します。

  • 返済負担率(%)=年間返済額(※)÷年収×100

例えば、年収400万円で年間返済額が100万円であれば、返済負担率は25%(100万円÷400万円×100)です。

金融機関は、返済負担率を基準に融資額を判断します。一般的に、金融機関が定める返済負担率の審査基準は30~35%程度で、審査をクリアするには、この基準以下であることが必要です。

返済負担率が基準を上回ると、返済の負担が重いと判断され、融資額が少なくなる、あるいは審査に通らないことがあります。

(※年間返済額とは、住宅ローンの返済額に、自動車ローンなどの住宅ローン以外の全ての返済額を加えた金額です)

いくらまで借りられる? : 三井住友銀行

審査は年収400万円が基準になりやすい

住宅ローンでは年収400万円を基準に、融資条件を設定する金融機関が多い傾向にあります。

例えば、『フラット35(※)』では、年収400万円を境に、以下のように返済負担率の上限に異なる基準を設けています。

年収 400万円未満 400万円以上
返済負担率 30%以下 35%以下

また、ソニー銀行や楽天銀行(金利選択型)などは、『前年度の年収が400万円以上』を利用条件としており、年収400万円を基準に融資対象が制限されます。

(※フラット35は、独立行政法人である住宅金融支援機構と、民間金融機関が提携して提供している住宅ローンです)

【フラット35】ご利用条件:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】
住宅ローン商品詳細説明書|住宅ローン|MONEYKit - ソニー銀行
住宅ローン(金利選択型)用 全疾病特約付団体信用生命保険|住宅ローン|楽天銀行

年収400万円で3000万円の借入は無謀?

年収400万円の場合、住宅ローンで3000万円を借りられるでしょうか。フラット35を利用するケースで見てみましょう。

以下の条件で、2つの金利パターンをシミュレーションした結果を下表にまとめました。

返済期間:35年(元利均等返済)、他の借入・ボーナス返済:なし

融資金利(年) 毎月返済額 総返済額 返済負担率
1.0% 8万5000円 3557万円 25.5%(102万円÷400万円×100)
2.0% 10万円 4174万円 30%(120万円÷400万円×100)

上記の場合は、返済負担率が35%以下であり、他の審査項目をクリアできれば借入が可能です。

借入希望金額から返済額を計算:【フラット35】

返済負担率で生活のゆとりが決まる

年収400万円とし、返済負担率に対する年間返済額を下表にまとめました。

返済負担率 年間返済額
20% 400万円×0.2=80万円
35% 400万円×0.35=140万円

返済負担率が低いほど年間返済額は減ります。ゆとりのある返済をするには、20%以下が理想とされています。

住宅購入後は、固定資産税がかかるほか、マンションの場合は修繕積立金などの費用が必要です。

年収400万円であっても、税金や社会保険料などを差し引かれると手取額は、70~80%程度になります。審査に通れば3000万円の借入は可能ですが、ゆとりのある返済は厳しいといえるでしょう。

2500万円でも負担率が高いと苦しい

年収400万円で2500万円の住宅ローンを利用するケースを、以下の条件でシミュレーションした結果を見てみましょう。

返済期間:35年(元利均等返済)、他の借入・ボーナス返済:なし

融資金利(年) 毎月返済額 総返済額 返済負担率
1.0% 7万1000円 2964万円 21.3%
2.0% 8万3000円 3479万円 24.9%

借入額が2500万円でも、返済負担率は20%を超えてしまいます。

借入希望金額から返済額を計算:【フラット35】

上手に使いたい仕組み

ここでは、住宅ローンの仕組みを解説します。

夫婦での収入合算

住宅ローンでは、申込者の年収に、配偶者や子ども、両親などのうち、いずれかの『収入を合算』して申し込めます。

年収が高いと借入可能額が増えるため、年収は審査において重要なポイントです。なお、合算できる金額は、合算者の収入の全て、もしくは50%以内など金融機関によって異なります。

収入合算:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

返済期間の延長

返済が難しい場合は、返済期間を延ばすことで、毎月の返済の負担を軽減できます。年収400万円の世帯が、以下の条件で2000万円の住宅ローンを組む場合を、返済期間別に試算した結果を見てみましょう。

金利:年2.0%、返済方法:元利均等返済、他の借入・ボーナス返済:なし

返済期間 30年 35年
毎月返済額 7万4000円 6万7000円
総返済額 2662万円 2783万円
返済負担率 22.2%(88万8000円÷400万円×100) 20.1%(80万4000円÷400万円×100)

返済期間を延ばすと、利息が増えます。また、定年後も返済が続く可能性があるため、しっかり検討した上で返済期間を決めましょう。

借入希望金額から返済額を計算:【フラット35】

クリアしておきたい審査のポイント

ここでは、住宅ローンの審査で、クリアしておきたいポイントを見ていきます。

過去に金融事故がないか

過去に、クレジットカードやローンなどの返済で、延滞などの金融事故があると、住宅ローンの審査をクリアすることは厳しくなります。なぜなら、返済能力が低い人物だと評価されるからです。

事故情報は最長で5年間、信用情報機関(※)に登録されます。金融機関は住宅ローンの審査時に、信用情報機関の登録情報を必ず照会するため、事故情報の履歴があると審査結果に大きく影響します。

(※信用情報機関とは、銀行や消費者金融などが、個人の契約内容や返済状況などの信用取引に関する情報を登録、および照会する機関です)

登録内容と登録期間 |日本信用情報機構(JICC)指定信用情報機関

借金として扱われる項目に注意

審査では、借入として扱われる項目にも注意しましょう。借入残高が多いと、住宅ローンの借入可能額は減ります。自動車ローンやカードローン、クレジットカードのリボ払いなども借入とされます。

また、クレジットカードやカードローンのキャッシング可能額は、利用していない場合でも、借入可能限額が借入金として計上される場合があります。不要なカードは、住宅ローンの申込前に解約しておきましょう。

収入の安定性もポイント

審査では収入の高さだけでなく、安定性も重要となります。不安定な年収では、返済が滞るリスクが高くなるからです。

収入の安定性から見た場合、毎月の収入が確定できる給与所得者が、審査において有利といえます。

ただし、勤続年数が短いと現在の年収が今後も続くかは判断しづらいため、勤続年数2~3年以上などの融資条件を設けている金融機関もあります。

まとめ

年収400万円であっても、世帯ごとに返済に充てられる金額は異なります。現在の家計を整理し、いくらであれば返済が続けられるかを考え、返済可能な金額で住宅ローンを組みましょう。

カードローン、キャッシングをしてしまって多重債務に苦しんでいる方や、
おまとめローンを利用して、全額返済の計算をしたい方、子供のために家を買うので住宅ローンを 組みたいという方は、まず、ライフプランを作成しましょう。
Fincyでは「お金の専門家」に相談することができます。

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