1. Fincyトップ
  2. ローン
  3. 住宅ローン
  4. 住宅ローンの仕組みを解説。金利の基礎知識や返済方法について

住宅ローンの仕組みを解説。金利の基礎知識や返済方法について

住宅の購入時に、多くの人が利用するのが住宅ローンです。本記事では、住宅ローンの仕組みや金利、返済方法などを分かりやすく解説します。また、ローンを借り入れる金融機関を選ぶ際のポイントも知っておきましょう。

【2018年最新】 ▼ 当サイトで申し込みの多い、住宅ローンサービス

この記事の目次

住宅ローンの仕組みを知ろう

住宅ローンは、新築や中古の住宅を購入したり、一戸建てを建築したりするために、銀行などの金融機関から借り入れるローンです。

どの金融機関で住宅ローンを借り入れるかは、以下を比較して決めます。

  • 金利
  • 諸費用
  • 団体信用生命保険(※)の内容

(※団体信用生命保険とは、債務者(ローン借入者)が被保険者(保険の対象者)、金融機関が契約者・保険金受取人となり契約する保険です。債務者が死亡・高度障害状態となったときに保険金が支払われ、以降のローンの支払いが不要となります)

住宅ローン - 全国銀行協会

無理なく返せる返済比率は?

借りられる住宅ローンの金額は、ローンを借りる人の収入により異なります。一般的に、無理なく返済を続けられるとされる金額(返済比率)は、年収の35%以内です。返済比率は、以下のように算出します。

  • 返済比率(%)= 年間返済額÷年収×100

仮に、年収600万円の人が、1年間の返済額150万円のローンを借り入れた場合、返済比率は25%(150万円÷600万円×100)となります。共働きの夫婦がローンの借入をする場合は、2人の年収を合算して計算しましょう。

なお、金利のタイプによっては、借入期間中に金利が変動し、1年間の返済額が変わる可能性があります。返済比率を考えるときは、余裕を持った返済額で計算すると安心です。

いくらまで借りられる? : 三井住友銀行

借入額プラス利息を返済する

住宅ローンは、借入額と借入期間中の利息を合算して、毎月返済していく仕組みです。そのため、毎月の返済額は、借入額を借入月数で割った金額よりも多い金額となる点に注意しなければなりません。

なお、何らかの理由で毎月の返済を続けるのが難しくなった場合は、一定期間の返済額を利息のみに変更できることがあります。

どのように返済していくか

住宅ローンの返済方法には、『元利均等返済』と『元金均等返済』の2種類があります。

元利均等返済 元金均等返済
・毎月の返済額が一定
・返済計画を立てやすい
・ローンの支払い総額が、元金均等返済に比べて多くなる
・毎月の元金返済額が一定
・元利均等返済よりも、ローンの支払い総額が少ない
・返済当初は、毎月の返済額が多くなる

家計への負担を抑え、少しずつ計画的にローンの返済を進めたい人は、元利均等返済がよいでしょう。

返済当初は返済額が多くても、元金を早く返済し将来返済を楽にしたい人は、元金均等返済がおすすめです。

返済方法 : 三井住友銀行

住宅ローンの種類

住宅ローンには、『民間住宅ローン』と『公的住宅ローン』があります。それぞれの違いは、以下の通りです。

民間住宅ローン 公的住宅ローン
・物件への審査が緩い
・返済能力の審査が厳しい
・借入限度額が高い
・住宅ローンを組む物件に対し、一定の条件がある
・返済能力の審査が緩い
・金利が低い

ここでは、民間住宅ローンと公的住宅ローンについて、さらに詳しく見ていきます。

新規購入:住宅ローンの種類(「公的ローン」と「民間ローン」)【イー・ローン】

銀行や業者提携などの民間住宅ローン

民間住宅ローンには、『民間融資』と『提携ローン』があります。

民間融資 提携ローン
住宅ローンの提供者
銀行・信用金庫・住宅ローン専門会社・生命保険会社など
 不動産会社と民間金融機関が提携して貸し出す
その他
金利がお得になるキャンペーンが、銀行ごとに開催される
不動産会社の信用力が加味されるため、融資条件が緩くなることがある

借入期間中は金利が固定されるフラット35

『フラット35』は、公的住宅ローンの1つです。『住宅金融支援機構』と民間金融機関が提携した長期固定金利型住宅ローンで、借入期間(最長35年)中は金利が変わりません。

2018年10月現在における適用金利は、以下の通りです。

借入期間 15~20年 21~35年
最頻金利(※) 年率1.33% 年率1.41%

年収により借入できる返済比率を定めており、年収400万円未満の人は返済比率30%以下、年収400万円以上の人は返済比率35%以下の借入ができます。

また、借入対象の物件に条件があり、1戸建ての場合は70平方メートル以上、共同建て(マンションなど)の場合は、30平方メートル以上と定められています。

(※最頻金利とは、金融機関が適用する最も多い金利のことです)

【フラット35】:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

特定の会社員が組める財形住宅融資

『財形住宅融資』も公的住宅ローンの1つで、財形貯蓄をしている人が借入できるローンです。財形住宅融資は、以下の条件を満たす場合に利用できます。

  • 財形貯蓄を1年以上続けている
  • 財形貯蓄申込日前2年以内に財形貯蓄に預入した
  • 申込日時点で財形貯蓄残高が50万円以上ある
  • ローンを完済するまで借入対象物件に居住できる

借入限度額は、借入時の財形貯蓄残高×10倍で、最大4000万円までです。

財形住宅融資:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

市場金利と銀行の方針で金利が決まる

住宅ローンの金利には、複数のタイプがあります。どの金利を選択するかで返済総額が変わるため、金利について知っておくことは大切です。 ここでは、金利の基本事項を詳しく解説します。

変動、固定など金利のタイプを知ろう

住宅ローンの金利は、『全期間固定金利型』『変動金利型』『固定金利期間選択型』の3種類があります。

全期間固定金利型 変動金利型 固定金利期間選択型
金利 完済まで変更なし 定期的に見直される 一定期間は金利を固定し、その後固定金利か変動金利かを選択する
返済額 一定 変わる 変わる
メリット 返済計画が立てやすい 金利が下がると返済額が減る 一定期間は金利を確定できる
デメリット 変動金利よりも金利が高め 金利が上がると返済額が増える 返済計画が立てづらい

それぞれの特徴を理解し、自分に合った金利を選びましょう。

金利がいつ決定するか確認しよう

住宅ローンの店頭金利は、定期的に見直されます。そのため、住宅ローンの借入時には、いつの金利が適用されるのかを確認しましょう。

金利の設定時期は、『申込時金利』と『実行時金利』の2種類があります。

申込時金利 実行時金利
金利が決定される時期 住宅ローン申込時 住宅ローン実行(融資)時
適用される住宅ローンの種類 財形住宅融資 民間住宅ローン・フラット35

実行時金利の場合、申込から実際にローンが実行(融資)されるまで日数が空くため、申込時に提示された金利と、実際に適用される金利が変わることがあります。

金利の決定時期は?:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

返済総額を抑える方法はある?

住宅ローンの返済総額は、以下の条件により決まります。

  • 借入額
  • 金利
  • 返済期間

ここからは、返済期間と返済総額の関係を、詳しく見ていきましょう。

返済期間を短くしてローンを組む

住宅ローンは、返済期間を短くすればその分利息が少なくなるため、返済総額が抑えられます。

1例として以下の借入条件で、返済期間別に毎月返済額と返済総額例を見ていきましょう。

借入額3000万円、適用金利年率1.7%、元利均等返済(ボーナス払いなし)

返済期間 毎月返済額 返済総額
30年 10万6439円 3831万8040円
25年 12万2820円 3684万6000円
20年 14万7539円 3540万9360円

返済期間を短くすると、毎月の返済額は多くなりますが、返済総額は大幅に削減できます。

住宅ローン シミュレーション : 三井住友銀行

2タイプの繰上返済を検討しよう

繰上返済は、毎月の返済とは別にまとまった金額を返済する方法です。繰上返済をしたお金は、ローンの元金に充てられるため、元金および元金にかかる利息を削減でき、効率よく返済総額を減らせます。

繰上返済には、『期間短縮型』と『返済額軽減型』2種類があります。

期間短縮型 返済額軽減型
毎月返済額 変わらない 少なくなる
返済期間 短くなる 変わらない

返済総額削減の効果をより得られるのは、期間短縮型です。しかし、短縮した期間を再度延ばすことはできません。

繰上返済により毎月の返済の負担を減らし、安定した返済を続けたい人は、返済額軽減型がおすすめです。

 住宅ローンの繰り上げ返済、効果的に行うには? - 全国銀行協会

住宅ローンを契約する金融機関の選び方

最後に、住宅ローンを借り入れる金融機関の選び方を紹介します。

必要なタイミングで融資が受けられるか

住宅ローンの借入では、以下のタイミングで資金が必要です。

必要なタイミング 必要な資金
購入申込 申込金
不動産売買契約 手付金
決済(残金の支払い) 住宅の購入額(住宅ローンの実行)

住宅購入では、住宅ローンが実行され残金の決済が行われると、鍵が引き渡され入居が可能となります。

提携ローンの利用では、残金の支払いと住宅ローンの実行が同日に行われるよう、不動産会社がスケジュールの調整をしてくれますが、その他のローンでは、借り入れる人が日程の調整をしなければなりません。

ローンを借り入れる際に残金決済日を金融機関に伝え、その日に住宅ローンの実行ができるかをあらかじめ確認することが重要です。

資金がない場合、諸費用ローンは組めるか

住宅ローンの借入には、以下の諸費用がかかります。

  • 住宅取得に必要な税金および登記費用
  • 火災保険料
  • 保証料
  • 銀行事務取扱手数料

一般的に諸費用は、購入物件の5~10%といわれます。つまり、3000万円の物件を購入するには、150~300万円の費用が必要です。

自己資金で諸費用を準備することが難しい場合は、住宅ローンに諸費用を組み入れる、もしくは住宅ローンとは別に諸費用ローンを組めるか、金融機関に相談しましょう。

住宅購入にかかる諸費用のアドバイス:住宅ローン:常陽銀行

金利や諸費用を比較してみよう

住宅ローンの返済総額に直接影響を与えるのは、金利および諸費用です。 金利は金融機関により異なります。

時期によっては、キャンペーンによりお得な金利を設定していることもあるため、いくつかの金融機関の金利を比較するとよいでしょう。

諸費用の金額も、金融機関により異なります。金利と併せて、借入前にきちんと確認することが大切です。

まとめ

住宅ローンには、公的住宅ローンと民間住宅ローンがありますが、ローンを借り入れる金融機関によって金利や諸費用が異なります。ローン借入時は、いくつかの金融機関を比較しましょう。

カードローン、キャッシングをしてしまって多重債務に苦しんでいる方や、
おまとめローンを利用して、全額返済の計算をしたい方、子供のために家を買うので住宅ローンを 組みたいという方は、まず、ライフプランを作成しましょう。
Fincyでは「お金の専門家」に相談することができます。

関連するお金の記事

関連するお金の相談

住宅ローンの人気記事

カテゴリ

ローン

確定申告の対策期限まで、残り 15日です。

確定申告の準備を早く終わらせましょう。お問い合わせ夜間対応もあり