住宅ローン借入可能額

まず、住宅ローンの借入可能額について解説します。

目安は年収の何倍ぐらい？

国土交通省の『平成29年度住宅市場動向調査』データによると、住宅を購入した世帯の年収平均額、および住宅購入にあたり借入した平均額は、以下の通りです。

住宅ローンの借入可能額の目安は、注文住宅や分譲戸建住宅の場合は、世帯年収の約4倍、中古戸建住宅や分譲マンションにおいては、約2〜3倍となります。

（※注文住宅における購入資金は、土地購入と住宅建築資金の合計額です）

報道発表資料：「平成29年度　住宅市場動向調査報告書」の修正について - 国土交通省

年収別の目安とシミュレーション

年収別における借入額の目安は、金融機関の公式サイトなどにあるシミュレーションツールを利用して算出できます。

以下の条件で借入可能額を試算した結果を、下表にまとめました。

返済期間：35年、返済方法：元利均等返済、他の借入金：なし

借入可能額の審査に影響するポイント

ここでは、借入可能額の審査に影響するポイントを見ていきます。

返済負担率

返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合をいい、数値が高いほど、年収に対する返済の負担が大きいとされます。

返済負担率は、以下の式で算出します。

• 返済負担率（%）=年間返済額÷年収×100

年間返済額には自動車ローンなど、住宅ローン以外の返済額も加えます。住宅ローンの審査では、返済負担率を30～35%以下とする金融機関が一般的です。

いくらまで借りられる？ ： 三井住友銀行

融資率

融資率とは、住宅の建設費用または購入価格に対する、住宅ローンの借入額の割合をいい、以下により算出します。

• 融資率（%）=住宅ローンの借入額÷住宅の建設費、または購入価格

融資率が高いと、頭金などとして用意できる自己資金が少ないということを意味します。よって、融資に伴うリスクが高いと金融機関から評価され、融資条件が厳しくなることが一般的です。

融資率とは：長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

借入限度額

住宅ローンの借入限度額は、金融機関の審査によって決められます。住宅ローンの審査では、融資時の金利と異なる、3.0～4.0%の高い金利（審査金利）を適用（※）し、借入限度額を算出する場合があります。

これは、変動金利の住宅ローンにおいて、返済中に金利が上昇した場合に返済が滞るリスクを回避するためです。

審査金利を適用した場合の借入限度額を、年収400万円の世帯を例に、以下の条件でシミュレーションしてみましょう。

返済期間：35年、返済方法：元利均等返済、他の借入金：なし

高い金利が適用されると、借入可能額は減少します。

（※固定金利型の住宅ローンでは、審査においても融資金利を適用することが一般的です）

年収から借入可能額を計算：【フラット35】

借入を考えるときに重要なのは

ここでは、住宅ローンの借入を考える際に、重要となる事項を解説します。

完済時の年齢

住宅ローンの借入をする際は、ローン完済時の年齢に注意が必要です。現在は、完済時の年齢を80歳未満とする住宅ローンも多くあります。

仮に、35歳で35年返済のローンを組むと、完済時の年齢は70歳となり、定年後もローンの返済が続きます。

退職後、公的年金の受給が開始される65歳までは無収入となり、働くにしてもどの程度の収入が得られるか分かりません。よって、定年までに住宅ローンを完済するのが理想といえるでしょう。

返済できる額かどうか

住宅ローンの借入額は、借りられる額ではなく、返済できる額を基準に考えることが重要です。

一般的に、返済負担率を20%以下に抑えれば、ゆとりのある返済が可能とされています。

しかし、各世帯で毎月の支出額や将来に必要な資金は異なり、返済負担率は、あくまでも目安にすぎません。

食費や光熱費などの生活費に加え、教育費、老後の資金など将来に備えた貯蓄も必要です。返済に充てられる金額を把握し、返済計画を立てましょう。

まとめ

住宅ローンの借入可能額は、年収などにより異なります。無理のない資金計画を立て、住宅ローンの返済をしていきましょう。