REITの基礎知識
REITは、多くの投資家から集めた資金を、不動産で運用する不動産投資信託です。ここでは、REITの基本事項を見てみましょう。
REITとは
REITでは、以下のような不動産に投資をします。
- オフィス
- ホテル
- マンション
- 商業施設
- 物流施設
REITの銘柄により、1種類の不動産に投資する『単一用途特化型（住居特化型やホテル特化型など）』と、2種類以上に投資する『複合型』、3種類以上で運用を行う『総合型』があります。
REITの主な収入源は賃貸収入です。長期的に比較的安定した収益が得られるため、ほかの投資信託に比べ、分配金が多く出るという特徴があります。
国内株式｜SBI証券
REIT(リート)とは｜三井住友トラスト・アセットマネジメント
REITの魅力
REITで資産運用をするメリットは、以下が挙げられます。
- 少額で不動産へ投資ができる
- 複数の不動産への分散投資（※）が可能
- ほかの投資信託に比べ分配金が多い
自分で不動産投資を行うには、多額の資金が必要です。場合によっては、ローンの借入が必要なこともあるでしょう。REITでは、多くの投資家かからお金を集めるため、少額から不動産投資を行えます。
また、先述の通り、REITは賃貸収入を主な収益としていますが、配当可能利益の90％超を分配すれば、法人税がかからない税制優遇措置があるため、そのほかの投資信託よりも分配金が多く出されます。
（※分散投資とは、投資先を1つに限定せず、複数の資産に分けて投資することです。これにより、値下がりなどにより資産が減るリスクを分散する効果があります）
REITの選び方
ここでは、REITを選ぶ際のポイントを解説します。
分配金利回り
REITは、銘柄により決められたタイミングで決算が行われ、利益に応じて投資家に分配金が支払われます。年に2回分配金が支払われるREITを例に、利回りを計算してみましょう。
| 項目 | 詳細 |
| 直近1回目の分配金額 | 4500円 |
| 直近2回目の分配金額 | 4700円 |
| 基準価額（※） | 15万円 |
| 分配金利回り | 約6.1% （（4500円+4700円）÷15万円） |
分配金の実績は、各REITのホームページで確認できます。REITを購入する際は、いくつかのREITの分配金利回りを比較検討することが大切です。
（※基準価額とは投資信託の値段のことで、1口もしくは1万口当たりで示されます。なお、基準価額は1日1回算出されます）
NAV倍率と借入金比率
REITを購入する際には、REITの市場での価値や財務の健全性も確認しましょう。
『NAV（ナブ）倍率』は、不動産投資信託の割安度を示す指標です。1倍が基準とされ、1.5倍など1よりも大きい倍率のはREITは、価格が割高となります。
一方、1よりも低い倍率の場合は、価格が割安なREITです。ただし、0.5倍などあまりにも低い場合は、市場での信頼が低いとも考えられるので注意しましょう。
『借入金比率（LTV：エルティーブイ）』は、財務の健全性を示す指標です。一般的に数値が低いほど、借入率が低く安全なREITとなります。
数値が高いREITは、少ない資金で借入を利用した投資を行っており、ハイリスク・ハイリターンの投資を行いたい人に向いています。
リートのおすすめファンド
ここでは、おすすめのファンドを紹介します。
Smart-i Jリートインデックス
『Smart-i Jリートインデックス』は、日本国内の不動産を主な投資対象とし、東証REIT指数（※）の動きに連動する投資成果を目指す不動産投資信託です。
| 項目 | 詳細 | |
| 設定日 | 2017年8月29日 | |
| 購入手数料 | なし | |
| 信託報酬（税抜） | 年率0.17% | |
| 信託財産留保額 | なし | |
| 決算 | 毎年5月 | |
| 騰落率 | 1年 | +8.04% |
Smart-i Jリートインデックスは、設定から1年の新しいファンドで、分配金の支払いは設立以来まだありません。
（※東証REIT指数とは、東京証券取引所へ上場している全てのREITの動向を表す指数のことです）
たわらノーロード 国内リート
『たわらノーロード 国内リート』は、国内の不動産を投資対象とし、東証REIT指数と連動した運用実績を目指すファンドです。
| 項目 | 詳細 | |
| 設定日 | 15年12月18日 | |
| 購入手数料 | なし | |
| 信託報酬（税抜） | 年率0.25% | |
| 信託財産留保額 | なし | |
| 決算 | 毎年10月 | |
| 騰落率 | 1カ月 | -0.35% |
| 6カ月 | +6.17% | |
| 1年 | +8.17% | |
| 設定来 | +10.29% | |
たわらノーロード 国内リートは、購入時の手数料がかからないノーロードファンドです。順調な運用実績を積んでいますが、運用会社の方針により分配金は設以来、支払われていません。
たわらノーロード 国内リート｜ファンド情報｜アセットマネジメントOne
ニッセイJリートインデックスファンド
『ニッセイJリートインデックスファンド』も、主に国内の不動産を投資対象とし、東証REIT指数と連動した運用実績を目指しています。
| 項目 | 詳細 | |
| 設定日 | 13年6月28日 | |
| 購入手数料 | なし | |
| 信託報酬（税抜） | 年率0.25% | |
| 信託財産留保額 | なし | |
| 決算 | 毎年5月 | |
| 騰落率 | 1カ月 | -0.35% |
| 6カ月 | +4.88% | |
| 1年 | +8.08% | |
| 設定来 | +55.48% | |
ニッセイJリートインデックスファンドは、基準価額1万円から運用を開始しました。18年9月6日には、基準価額が1万5533円まで上昇するなど、運用実績は好調ですが、運用会社の方針で分配金は支払われていません。
＜購入・換金手数料なし＞ニッセイJリートインデックスファンド｜投資信託のニッセイアセットマネジメント
まとめ
REITは、少額で不動産での投資ができる上、賃貸収入による比較的安定した収益が見込める点が魅力です。
購入銘柄を決める際には、分配金の利回りやNAV倍率、借入金比率を比較検討しましょう。
