REITとは
REITは、不動産を投資対象とした投資信託で、不動産の売買益や賃貸料を収入源とし、収益は分配金として投資家に還元されます。他の投資信託に比べ、利回りが高く安定した分配金が出されるのが特徴です。
まずは、REITの仕組みを詳しくみていきましょう。
REIT(リート)とは｜三井住友トラスト・アセットマネジメント
不動産投資法人が運用
REITは、『不動産投資法人』を設立し運用を行う『会社型投資信託』です。不動産投資法人は、投資証券を発行し投資家から集めた資金、および金融機関からの融資をもとに、不動産への投資をおこないます。
ただし、実際の運用は不動産投資会社自身ではおこなわず、『運用会社』に委託します。
また、資産の保管は『資産保管会社』、一般事務は『事務受託会社』にそれぞれ委託されます。
法人の形態を取っているREITでは、株式会社の株主総会に相当する『投資主総会』が定期的に開催されます。
投資者は投資口数に応じた議決権を持ち、重要事項の決定における意思表示が可能です。
対象となる不動産
REITが投資対象とする不動産には、以下のものがあります。
- オフィスビル
- マンション
- 商業施設
- 物流施設
- ホテル
REITは、1種類の不動産に特化して投資する『単一用途特化型REIT』と、複数の種類の不動産に分散して投資する、『複数用途型REIT』の2種類に分けられます。
また、国内だけでなく、海外の不動産を投資対象とするREITもあります。
REITのメリット
個人による直接の不動産投資とREITとの違いは、どのような点でしょうか。また、その他の資産（株や債券など）に投資する投資信託ではなく、REITに投資するメリットはあるのでしょうか。
少額で分散投資できる
REITを利用し不動産投資する場合と、直接不動産に投資する場合の違いを以下にまとめました。
| REIT | 不動産への直接投資 | |
| 必要資金 | 少額から投資可能 （商品により数十万円程度） |
まとまった資金が必要 （数千万～億円まで） |
| 分散投資 | 可能 | 難しい |
不動産に直接投資する場合、資金の調達から運用・管理までを自分で行うため、多額の資金が必要です。
また、分散投資をするには、さらに資金を準備し保有不動産を増やさなければなりません。
一方、REITは多くの投資家から資金を募るため、少額での投資が可能です。運用会社が分散投資をしてくれるため、リスクを抑えて不動産投資を行えるメリットがあります。
REIT(リート)とは｜三井住友トラスト・アセットマネジメント
分配金が高くなりやすい
REITは、その他の資産に投資する投資信託と比べ、分配金が高くなりやすい投資信託です。その要因には、以下の2点が挙げられます。
- 賃貸料が主な収入源である
- 利益にかかる法人税が非課税
REITは、賃貸料で毎月安定した収益を得ていることに加え、配当可能利益の90％超を分配すれば、法人税がかからない優遇措置があります。よって、高い利回りの分配金を、安定して支払うことが可能です。
株と同じで売買しやすい
売買のしやすさもREITの魅力です。安定した分配金が出るREITは、長期で保有することが多い投資信託ですが、やむを得ず売却しなければならないときには、取引所ですぐに売却できます。
一方、直接保有している不動産を売却したいときには、不動産の査定や売却活動、価格交渉など、さまざまな手順が必要となり、物件の引き渡しまでに数カ月を要します。
現金が緊急で必要になったときや、投資資産を整理したいときなどに素早く対応できるのが、不動産投資でREITを利用するメリットの1つだといえるでしょう。
投資信託ならREITの分配金がお得？REITのメリットや魅力
REITのリスク
ここでは、REITに投資するリスクについて解説します。
投資口に関するリスク
『投資口』は、投資家が法人に出資する単位のことで、株式会社における『株式』に当たり、分配金は各投資家が保有する投資口数に応じて支払われます。
ここで注意しておきたいのは、不動産投資法人による資金の調達などにより、発行済投資口数が増える点です。
例えば、利益が20億円で発行済投資口数が20万口の場合、1口当たりの利益は1万円です。
しかし、投資口が追加発行され、発行済投資口数が25万口になった場合、1口当たりの利益は8000円となります。追加の資金調達により利益が増えれば、1口当たりの利益は減らないでしょう。
調達した資金に見合う利益が出せなかったときには、分配金や投資口価格が減る可能性があることを覚えておきましょう。
投資口とは|不動産用語集|三井住友トラスト不動産：三井住友信託銀行グループ
不動産に関するリスク
REITは不動産に投資しているため、不動産特有のリスクがあります。1つ目は、経済状況の変化が不動産市況に影響を与え、不動産価格の下落や賃貸収入の減少を招くリスクです。
2つ目は、災害や事故により投資対象の不動産が被害を受け、不動産価格が下落し賃貸収入が減るリスクです。
これらの要因により、REITの投資口価格や分配金が減る可能性がある点に注意しましょう。
海外であれば円安など為替変動のリスクも
円と外貨を両替する際に、為替相場により円換算した価値が変わることを、『為替変動リスク』といいます。海外の不動産を含むREITの場合、為替リスクにも注意が必要です。
なぜなら、海外の不動産に投資するには、投資家から集めた資金を外貨に替えなければならないからです。
また、海外の不動産から得た利益で分配金を支払うには、外貨から円に替える必要もあります。
一般的に円高のときには、投資信託の基準価額は値下がりし、円安のときには値上がりする傾向があります。
海外不動産を含むREITの売買や分配金の受取をする際には、為替も参考にしましょう。
REITファンドとREIT ETF
REITには、『REIT』『REITファンド』『REIT ETF』の3種類があります。どれも不動産に投資している点は同じですが、売買の条件や手数料などが異なります。
REITファンドとは
個別の不動産投資法人に投資するREITに対し、複数の不動産投資法人へ投資するのがREITファンドです。以下にREITとREITファンドの違いをまとめました。
| REIT | REITファンド | |
| 購入場所 | 証券会社 | 販売会社 （銀行/証券会社/郵便局など） |
| 最低購入金額 | 商品により1口数十万円程度 | ネット証券などでは100円から投資可能 |
| 取引時間 | 取引所の取引時間内 | 9時～15時 |
| 取引価格 | 市場価格（時価） | 基準価額（1日1回算出） |
| 手数料 | 証券会社により異なる （売買手数料のみ） |
ファンドおよび販売会社により異なる （購入時手数料や信託報酬、売却手数料がかかる） |
REITファンドはREITに比べ少額で始められ、分散投資によるリスクの軽減を図れるメリットがあります。しかし、手数料が高めな点には注意が必要です。
好配当・好利回りなREITに投資する投資信託「REITファンド」特集（不動産ファンド特集） | 特集 | 楽天証券
REIT ETFとは
投資信託の種類の1つに、『ETF（上場投資信託）』があります。不動産投資信託であるREITにおいても、ETFの形態の商品が発売されています。以下にREIT ETFの特徴をまとめました。
| 項目 | 内容 |
| 購入場所 | 証券会社 |
| 取引時間 | 取引所の取引時間内 |
| 取引価格 | 市場価格（時価） |
| 手数料 | 証券会社により異なる（売買手数料/信託報酬） |
REIT ETFは、REITとREITファンドの特徴を併せ持った投資信託です。なお、REIT ETFは、REITファンドに比べ手数料が低めに設定されています。
ETFと投資信託、株式の違い | ETF（上場投資信託）｜日興アセットマネジメント
投資の目的や方針を考慮した選択が必要
REITおよびREITファンド、REIT ETFの特徴の違いは以下の通りです。
| 種類 | 特徴 | 投資に向いている人 |
| REIT | ・投資主総会に参加できる ・数十万円の資金が必要 |
使い道のない資金で手軽に不動産の運用をしたい人 |
| REITファンド | ・分散投資ができる ・少額から投資が可能 |
・中期的に使う予定がないお金を運用して資産を増やしたい人 ・定期的な分配金を得たい人 |
| REIT ETF | 手数料が低め | コストを抑えて長期的にお金を運用し資産を増やしたい人 |
REITでの運用を上手に行うには、それぞれの違いを知り、自分に合った商品を選ぶことが重要です。
REITのこれまでと今後
REITが開始した時期は、国により差があります。
| 国名 | REITが開始した年 |
| アメリカ | 1960年 |
| オーストラリア | 1971年 |
| 日本 | 2001年 |
| 韓国 | 2002年 |
| 香港 | 2005年 |
| フランス | 2003年 |
| イギリス | 2007年 |
| ドイツ | 2007年 |
| イタリア | 2008年 |
REIT市場の開始から、50年以上が経過しているアメリカやオーストラリアでは、時価総額・銘柄数ともに多く、多様な不動産が取引されています。
一方、歴史の浅いアジアやヨーロッパのREIT市場は、現在も成長過程です。
REITが解かる！ REIT投資のメリットについて | 特集 | 楽天証券
これまでの流れ
2001年にスタートしたJ-REIT（日本の市場に上場しているREIT）は、現在に至るまで、取扱銘柄および時価総額は、以下のように推移してきました。
| 銘柄数 | 時価総額 | |
| 2006年12月 | 40 | 4兆9500億円 |
| 2010年4月 | 38 | 3兆1400億円 |
| 2015年2月 | 50 | 10兆8600億円 |
| 2018年2月 | 61 | 11兆8300億円 |
08年9月に起きたリーマンショック（※）の影響を受け、10年には銘柄数・時価総額とも減少しましたが、その後は安定的な成長を続けています。
（※リーマンショックとは、08年9月にアメリカの投資銀行であるローマン・ブラザーズが倒産したことにより起きた、世界規模での金融・経済危機のことです）
マーケット概況｜J-REIT（不動産投資信託）の総合情報サイト｜ARES J-REIT View
2018年や今後の展望は？
17年には、増資が増えたことなどにより価格が下落したJ-REITですが、18年には1年3カ月ぶりの高値水準を回復しました。
超低金利時代（※）が続いていることから、預貯金以外の方法で資産運用をしたいという人の支持を集めていると考えられます。
20年の東京オリンピックに向け、宿泊施設や商業施設を中心とした、不動産の開発が進むことも予想されるため、J-REITは今後も安定した成長が期待できるでしょう。
（※16年に日銀がマイナス金利政策を決定したことにより、日本は超低金利時代となりました）
REIT関連レポート｜三井住友トラスト・アセットマネジメント
REITでおすすめの証券会社
REITに投資をするには、まず証券会社に口座を開設しなければなりません。ここでは、おすすめの証券会社を紹介します。
SBI証券
『SBI証券』では、60銘柄のREITを取り扱っており、特化型や複数用途型など幅広い商品が揃っています。
SBI証券のおすすめポイントは、主要ネット証券のなかで、最低水準の手数料となっている点です。
投資商品の運用において手数料はコストとなるため、手数料の低い証券会社を選ぶことは大切です。
また、利便性の高い自社ツール『HYPER SBI』やアプリも魅力の1つです。これらを利用することで時間や場所を選ばず、スマートフォンやパソコンからリアルタイムの売買や投資情報を取得できます。
国内株式｜SBI証券
SBI証券｜株・FX・投資信託・確定拠出年金・NISA
カブドットコム証券
『カブドットコム証券』は、三菱UFJフィナンシャルグループのネット証券で、独自の割引サービスがあります。
| 割引サービス名 | サービス内容 |
| シニア割 | 50歳以上の場合、株式の売買手数料が年齢に応じ2～4％割引 |
| 女子割 | 女性の場合、株式の売買手数料が一律1％割引 |
| auで株式割 | kabu.com for auアプリでの株式の売買で、売買手数料が1％割引 |
割引サービスは組み合わせて使えるため、条件に合う人は手数料を抑えた取引が可能です。
また、カブドットコム証券には、売買手数料が無料の『フリーETF』があります。対象銘柄にはREIT ETFも含まれるので、手数料を抑えた運用を重視する人はチェックしてみましょう。
割引サービス｜手数料｜株のことならネット証券会社【カブドットコム】
フリーETF｜商品・サービス｜株のことならネット証券会社【カブドットコム】
マネックス証券
『マネックス証券』では、複数のREITファンドのほか、60銘柄のREITと14銘柄のREIT ETF（18年7月4日現在）を取り扱っています。
マネックス証券の特徴は、海外資産への投資が充実している点です。マネックス証券は、10年に香港の証券会社、11年にアメリカの証券会社を買収するなど、グローバルな事業展開をおこなっています。
そのため、マネックス証券で取り扱うREIT ETFやREITファンドには、日本国内の不動産だけでなく、オーストラリアやアメリカ、アジア（香港やシンガポールなど）に投資する銘柄もあります。
海外の不動産を含めた分散投資をしたい人は、マネックス証券で投資を始めるとよいでしょう。
投資信託ならREITもおすすめ。REITの選び方やファンドを紹介
J-REIT分配金ランキングで上位の銘柄
ここからは、J-REITの分配金ランキングで上位にランクインしている銘柄を4つ紹介します。
いちごホテルリート投資法人
『いちごホテルリート投資法人』は、15年11月30日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場した、ホテル特化型リートです。いちごホテルリートは、以下の不動産に投資しています。
- リゾートホテル
- フルサービスホテル（※）
- 宿泊主体のホテル
いちごホテルリゾートは、これまで培ってきた不動産価値向上のノウハウを活かし、成長性と安定性のバランスを取った投資をしているのが特徴です。
（※フルサービスホテルとは、宿泊設備だけでなくレストランや会議場などの施設、ルームサービス、コンシェルジュなど、総合的な設備があるホテルのことです）
投資法人みらい
『投資法人みらい』は、16年12月16日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場した総合J-REITです。
オフィスビルや商業施設、ホテルを投資対象としており、18年6月13日現在は、23の不動産に投資しています。各施設への投資の割合は以下の通りです。
| 施設名 | 投資割合 |
| オフィスビル | 64.1% |
| 商業施設 | 22.3% |
| ホテル | 13.6% |
投資法人みらいは、三井物産グループとイデラキャピタルをスポンサーとしている点が特徴です。
三井物産グループの不動産開発力と、イデラキャピタルの不動産の潜在的な価値の創造力を活かし、資産の安定的な運用を行っています。
運用理念／インベストメントハイライト｜投資法人の特徴｜投資法人みらい
ポートフォリオ一覧｜ポートフォリオ｜投資法人みらい
インヴィンシブル投資法人
『インヴィンシブル投資法人』は、06年8月1日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場しました。
ホテルと住居を主な投資先とし、その他にオフィスビルや商業施設、シニア向け物件にも投資しています。なお、ホテルおよび住居への投資は、50%以上の比率とすると定めています。
18年7月4日現在のインヴィンシブル投資法人の投資先は、以下の通りです。
| 投資資産 | 投資不動産数 |
| 住居 | 64 |
| 商業施設 | 2 |
| ホテル | 60 |
インヴィンシブル投資法人は、不動産の中でも安定した賃貸収入を得られる住居に、多く投資している点が特徴です。
住居のなかでも景気変動の影響を受けにくい、月額賃料10万円以下の物件に重点的に投資することで、資産の安定的な成長を目指しています。
基本方針 | インヴィンシブル投資法人
ポートフォリオ一覧 | インヴィンシブル投資法人
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人
『インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人』は、14年6月5日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場しました。
大都市圏の大規模オフィスビルを投資対象としており、以下の比率で運用することを定めています。
| 投資地域 | 投資割合 |
| 東京圏 | 70%以上 |
| その他大都市圏 | 30%以下 |
なお、18年7月4日現在は東京圏に16件、その他大都市圏に4件投資しています。
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人は、世界有数の独立系資産運用会社である、インベスコグループの投資法人です。
そのため、インベスコグループが培ってきたノウハウを活かした、運用を行っている点が魅力です。
ポートフォリオ構築方針｜投資法人の特徴｜インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人
インベスコ・グループの概要｜投資法人の特徴｜インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人
投資信託もREITもランキングを活用しよう。選び方や上位のファンド
まとめ
REITは、不動産に投資する投資信託で、安定した分配金が人気の運用商品です。REITには、REITやREITファンド、REIT ETFがあります。
それぞれ必要資金や手数料などが異なるため、投資の目的や資産状況などに合わせた商品選びをしましょう。
REITは住居やホテル、商業施設、オフィスなどに投資をしていますが、どのような不動産に多く投資をしているかは、各REITにより異なります。
REITに投資をする際には、運用方針や実際に投資している不動産を確認し、自分に合ったREITを選ぶことが重要です。
