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家計の節約になる住宅ローンの借り換えとは?メリットと実態

住宅ローンは借入時期が違えば金利も変わります。よって、他のローンに借り換えれば、有利な返済となるケースがあります。過去最低の金利水準が続く今、家計節約のチャンスかもしれません。ローン借り換えを詳しく知り、機会を逃さないようにしましょう。

この記事の目次

住宅ローンの借り換えについて

住宅ローンの種類はさまざまです。そのため、返済額や返済期間、諸費用もローンによって違います。返済が有利となるのは、どのようなケースなのでしょうか。まずは住宅ローン借り換えについて、その仕組みと概要を説明します。

借り換えのタイミングは?

住宅ローンの借り換えは、既存ローンの繰り上げ完済をともないます。そのため、毎月の返済額だけでなく、既存ローンを最後まで返済した場合の総返済額と、借り換え費用を加えた新規ローンの総返済額との比較も重要です。

毎月の返済額が減少したとしても、借り換え後の総返済額が既存ローンの総返済額を下回らないと、有利になったとはいえません。返済は金融機関のHPで試算できます。月額と総支払額を計算し、有利になる時期を知っておきましょう。

みずほ銀行住宅ローン返済額シミュレーション

また、住宅ローンは返済期間前半に金利払いが集中し、後半になるにつれ元本返済が増えていきます。そのため残存期間が10年以内となると金利負担は大幅に減り、低金利のローンに替えるメリットは少なくなります。

以上により既存ローンの残存期間が10年以上あり、借り換えによって総支払額が減少する時期が、有利な借り換えのタイミングとなります。

固定金利と変動金利はどちらを選ぶ?

住宅ローンは低金利といっても、長期返済のため総返済額はかなりの金額に及びます。金利2.0%で30年返済の場合、3,000万円の借入れだと総返済額は約4,000万円、ほぼ1,000万円もの金利支払いを強いられるのです。

よって、有利に返済するには、金利の支払いをいかに抑えるかがカギとなります。金利の支払いは返済期間前半に集中します。

可能な限り前半の返済額を少なく設定して金利負担を抑え、繰り上げ返済で元本を減らしていくのが賢い返済方法となります。

そのため、繰り上げ返済を視野に入れた資金計画ならば、最安の金利である変動金利の選択がベストです。そうではなく最後まで返済するのであれば、現在の金利水準は過去最低レベルなので固定金利を選ぶとよいでしょう。

住宅ローンの借り換えで節約できるか

毎月の返済額が減れば家計は助かりますが、借り換え諸費用がかさみ完済までの総支払額が増えてしまっては意味がありません。どのようなケースで借り換えのメリットを受けられるのか、その具体例を知っておきましょう。

借り換えのメリット

金利2.0%で30年返済の場合、3,000万円の借入れで月額返済は11万886円、総金利負担は約1,000万円でした。これが金利1.5%のローンだったとすると、月額返済は10万3,537円、総金利負担は約730万円に減少します。

同じ条件で、返済開始から10年経過した時点での借り換えを試算してみましょう。

金利2.0%の10年経過時点での残債額は2,191万9,171円です。その額を金利1.5%のローンに借り換えると残りの20年の返済額は月々10万5,770円、以降の総金利負担は約350万円になります。

金利2.0%の10年目までの金利支払額は約530万円なので、借り換えを行った場合の総金利支払額は、その後の約350万円と合計して約880万円になります。

金利2.0%の30年返済と比較すると月々で5,116円、金利は約120万円の負担減となります。このように時期が適切ならば、借り換えは金利差によってかなりの額の節約となります。

借り換えのデメリット

新規借入と一括返済には費用がかかります。この費用負担が借り換えのデメリットとなります。特に、既存と異なる金融機関を利用すると、自宅を担保に入れた証明である抵当権の抹消と設定登記も必要なので、結構な額の負担を強いられます。

さらに、住宅借入金等特別控除の適用を受けている場合は、借入後は基本的に適用除外となるので注意が必要です。住宅借入金等特別控除は所得税減税となるありがたい優遇措置ですが、その対象外となってしまうのは大きなデメリットだといえます。

借り換えの際に銀行に支払うお金

借り換えの際に必要なのは、大きく分けて既存ローンの返済諸費用と、新規ローンの費用に分けられます。どちらも金融機関によって金額が異なるので、平均的な負担額を紹介します。

既存ローンの返済諸費用 費用額
繰り上げ返済手数料 3万円前後
抵当権抹消費用 3万円から5万円
新規ローンの諸費用 費用額
事務手数料 3万円前後
保証会社保証料 1,000万円の借入れあたり10万円前後
印紙税 借入額によって変動
抵当権設定費用 3万円から5万円

仮に3,000万円のローンを借り換えた場合、既存ローンの返済に約8万円、新規ローンの諸費用合計は約40万円となります。抵当権の抹消・設定は他の金融機関のローンに借り換えた場合なので、同一金融機関内での借り換えの場合は必要ありません。

手数料と保証料とは?

手数料は事務手数料と呼ばれ、金融機関の手数料と、場合によっては保証会社も手数料を必要とします。

保証料というのは、万一ローン利用者が返済不能となった際に、保証会社が立替払いをするための費用で、銀行負担のサービスがある一部の金融機関を除くと、最も負担の大きな費用となります。

保証料はローンを途中で完済すると、残存期間分の返金があります。しかし、残りの期間分をすべて精算してはくれないので、完済割戻し分を新規ローンの保証料に充当するには、不足する分を追加する必要があります。

銀行の選び方

過去最低レベルの金利水準といっても、店頭で提示される基準金利は、どの金融機関でも2.4%前後とここ数年変わっておりません。そのため借り換えで節約するには、基準金利以下となる優遇金利の適用を受けることが前提となります。

また、諸費用の負担が少ない銀行を選ぶのも重要です。特に保証料と繰り上げ返済手数料は金融機関によって異なるなので、各社のHPを確認し、借り換えによって変わる総返済額との兼ね合いに注意しましょう。

おすすめの銀行と金利比較

比較するのは優遇金利です。都市銀行ではみずほ銀行などのメガバンク4社、地方銀行では横浜銀行とスルガ銀行の金利が最低レベルとなっています。

  • 借り換えの場合の銀行各社の金利比較(2018年2月現在)
金融機関 基準金利 優遇金利(変動)
みずほ銀行 2.475% 0.600%
りそな銀行 2.475% 0.440%
三菱東京UFJ銀行 2.475% 0.625%
三井住友銀行 2.475% 0.625%
横浜銀行 2.475% 0.600%
スルガ銀行 2.475% 2.475%

上記以外ではネット銀行がおすすめです。ネット銀行の住宅ローンは保証料不要で繰り上げ返済手数料無料、都市銀行や地方銀行以下の金利提供とする銀行も多いので、ネット利用に不安がなければおすすめの借り換え先です。

  • 借り換えの場合のネット銀行各社の金利比較(2018年2月現在)
金融機関 基準金利 優遇金利(変動)
住信SBIネット銀行 2.775% 0.439%
イオン銀行 2.370% 0.450%
楽天銀行 1.177% 0.527%
金融機関 固定金利
フラット35 1.400%から2.050%

住信SBIネット銀行やイオン銀行、楽天銀行は大手企業が母体なので、安心して利用できます。

また、固定金利を選ぶなら住宅金融支援機構のフラット35がベストです。前身の住宅金融公庫に比べると手続きが簡素化され、より借りやすくなっているのでおすすめです。

繰り上げ返済の注意点も確認しよう

既存ローンの繰上げ返済で注意すべきなのは、返済手数料の有無と保証料返金の度合いです。ローン残存期間に該当する保証料額を全額返金してくれない金融機関がほとんどなので、借り換え前に戻る額をしっかり確認しておきましょう。

節約しながら住宅ローンを返済する方法。繰り上げ返済は節約になる?

まとめ

住宅ローンの借り換えは有益な節約法です。しかし、月々の返済額は減少しても、借り換え時期や諸費用の額によっては、総返済額は逆に増えてしまうケースもあります。

まずは金融機関とよく相談し、繰り返しシミュレーションを行いましょう。金利差と諸費用の額に注意し、時期を間違えなければ住宅ローンの借り換えは、大きな家計の助けとなってくれます。

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